Kawasan Kotabaru: Antara Pemerintahan, Hunian dan Pertumbuhan Komersial

JAMBISNIS.COM – Kotabaru memiliki posisi yang berbeda dibandingkan kawasan baru yang sedang tumbuh di pinggiran Kota Jambi. Di kawasan ini, aktivitas pemerintahan, permukiman, perdagangan dan jasa bertemu dalam satu ruang perkotaan.

Namun, pertanyaannya bukan sekadar apakah Kotabaru masih ramai.

Apakah Kotabaru masih layak disebut sebagai salah satu prime business area Kota Jambi?

Salah satu kekuatan Kotabaru adalah keberadaan aktivitas pemerintahan. Kantor Wali Kota Jambi berada di kawasan ini, sementara sejumlah aktivitas pemerintahan dan pelayanan publik terkonsentrasi di sekitarnya. Kecamatan Kotabaru sendiri mencakup sejumlah kelurahan dengan karakter kawasan yang beragam, mulai dari pusat pemerintahan hingga permukiman dan kawasan perdagangan. Data demografi dan wilayah terbaru tersedia dalam publikasi Kota Jambi Dalam Angka 2026 yang diterbitkan BPS Kota Jambi.

Keberadaan pemerintahan menciptakan daily traffic tersendiri. Pegawai, masyarakat yang mengurus layanan publik, pelaku usaha, hingga berbagai aktivitas pendukung pemerintahan menjadi pasar bagi bisnis makanan, perbankan, jasa, percetakan, transportasi dan perdagangan.

Karakter tersebut semakin penting karena Pemerintah Kota Jambi menempatkan perdagangan dan jasa sebagai salah satu fondasi perekonomian kota. Dalam Investment Award 2026, Pemkot Jambi menyebut pembangunan konektivitas serta pengembangan kawasan perdagangan dan jasa yang modern dan terintegrasi sebagai bagian dari strategi menarik investasi.

Kotabaru juga bukan sekadar kawasan perkantoran. Kecamatan ini memiliki kawasan permukiman yang berkembang dan sejumlah kantong hunian yang berada dekat dengan fasilitas pendidikan, kesehatan dan perdagangan.

Bahkan dalam dokumen RPJMD Kota Jambi 2025–2029, Kotabaru disebut sebagai salah satu kawasan yang masih menjadi cadangan pengembangan permukiman. Pemerintah daerah menilai pengembangan kawasan tersebut perlu diikuti peningkatan jaringan air minum dan infrastruktur dasar.

Artinya, Kotabaru memiliki dua mesin permintaan sekaligus: aktivitas pemerintahan dan kebutuhan masyarakat yang tinggal di kawasan tersebut.

Kondisi ini membuat bisnis berbasis kebutuhan harian relatif memiliki pasar. Kuliner, minimarket, layanan kesehatan, pendidikan, bengkel, jasa keuangan hingga usaha profesional dapat memanfaatkan kombinasi pasar pekerja dan penduduk.

Pasar tanah Kotabaru menunjukkan bahwa lokasi dengan akses dan kedekatan terhadap pusat aktivitas memiliki nilai ekonomi tersendiri. Sejumlah listing properti pada 2026 menawarkan tanah di kawasan Kotabaru dengan lokasi dekat Kantor Wali Kota, Tugu Keris Siginjai dan fasilitas kesehatan. Salah satu listing yang diperbarui Mei 2026, misalnya, menawarkan lahan 152 meter persegi di kawasan strategis Kotabaru.

Namun, harga listing tidak dapat disamakan dengan harga transaksi. Karena itu, belum cukup dasar untuk menyimpulkan bahwa harga tanah Kotabaru telah naik dengan persentase tertentu hanya berdasarkan data portal properti.

Justru di sinilah tantangan bagi investor. Harga tanah di lokasi strategis bisa menjadi tinggi, sementara return bisnis sangat bergantung pada traffic, visibilitas, akses parkir dan jenis usaha.

Salah satu isu terbesar kawasan Kota Baru adalah banjir. Pemerintah Kota Jambi tengah membangun Kolam Retensi atau Danau Telago Kajang Lako di Kelurahan Paal V, Kecamatan Kotabaru. Proyek ini merupakan bagian dari upaya menangani banjir di Sistem Asam.

Pembangunan kolam retensi dirancang dengan luas total sekitar 9 hektare, sementara tahap pekerjaan yang sedang berjalan mencakup sekitar 3,8 hektare. Pemerintah menargetkan proyek tersebut selesai pada Oktober-November 2026.

Fakta bahwa pemerintah menjadikan penanganan banjir sebagai proyek strategis menunjukkan persoalan drainase dan genangan masih menjadi faktor penting dalam perkembangan kawasan.

Masalah lain muncul di sisi pelayanan infrastruktur dasar. Di Kelurahan Kenali Asam, misalnya, warga sempat mengalami gangguan distribusi air bersih. Perumda Tirta Mayang menyebut keterbatasan kapasitas distribusi membuat pengaliran dilakukan bergantian. Pemerintah kemudian memasang pompa baru berkapasitas 100 liter per detik untuk meningkatkan pelayanan.

Ada pula persoalan kepastian lahan di kawasan zona merah. Pemkot Jambi pada 2026 masih memperjuangkan penyelesaian sengketa lahan yang berkaitan dengan klaim aset negara yang dikelola Pertamina. Data pemerintah menunjukkan terdapat sekitar 5.506 bidang sertifikat yang terindikasi berada dalam kawasan zona merah, termasuk wilayah Paal Lima, Sukakarya dan Kenali Asam yang berada di Kecamatan Kotabaru.

Bagi investor properti, persoalan seperti ini bukan perkara kecil. Kepastian status tanah merupakan salah satu faktor fundamental sebelum sebuah lahan dikembangkan.

Masihkah Kotabaru Menjadi Prime Business Area?

Jawabannya: masih memiliki daya tarik, tetapi tidak tanpa syarat.

Kotabaru mempunyai modal yang sulit ditiru kawasan baru: aktivitas pemerintahan, populasi, fasilitas publik, jaringan jalan dan pasar yang sudah terbentuk. Namun, kawasan ini juga menghadapi kompetisi dari wilayah lain yang memiliki lahan lebih luas dan ruang pengembangan lebih besar.

Karena itu, masa depan Kotabaru kemungkinan bukan sebagai kawasan yang tumbuh melalui ekspansi lahan besar-besaran, melainkan melalui optimalisasi kawasan yang sudah terbentuk.

Perbaikan jalan, pengendalian banjir, kepastian tata ruang dan tanah, peningkatan layanan air bersih, serta pengembangan perdagangan dan jasa akan menentukan daya saingnya.

Pada akhirnya, Kotabaru tidak harus menjadi kawasan baru untuk tetap menjadi pusat bisnis. Tantangannya justru bagaimana mempertahankan nilai ekonominya ketika peta pertumbuhan Kota Jambi mulai bergerak ke berbagai arah.